ЭПОХА ПАРКОВ «ЮРСКОГО ПЕРИОДА» В МОСКВЕ ЗАКАНЧИВАЕТСЯ. МАЛО ТОГО, ВЛОЖЕНИЯМИ В РЕКРЕАЦИОННЫЕ ОБЪЕКТЫ ВДРУГ ЗАИНТЕРЕСОВАЛИСЬ КРУПНЫЕ ИНВЕСТОРЫ. НЕУЖЕЛИ ВЫГОДНО?
Еще несколько лет назад никто из крупных российских бизнесменов не проявлял интереса к инвестициям в столь экзотические активы, как столичные парки отдыха. ЦПКиО, «Сокольники» и все прочие московские рекреации воспринимались в качестве территорий, привлекательных прежде всего для малого бизнеса. Карусели, комнаты смеха и прочие аттракционы, продажа сладкой ваты, мороженого и надувных шаров да незатейливая анимация — все это классические форматы для индивидуальных предпринимателей, а не для серьезных инвесторов, ворочающих миллиардами.
А затем случилось чудо. Вскоре после новогодних каникул мэр Москвы Сергей Собянин пообещал провести масштабную реконструкцию парков. Сообщалось, что только до конца 2011 года на решение этой задачи планируется потратить около 15 млрд рублей. Но главное, вскоре после обнародования планов правительства города стало известно: в эти проекты намерены вложиться Роман Абрамович, Александр Мамут, Арас Агаларов, Год Нисанов и Зарах Илиев, а также председатель союза грузин России Михаил Хубутия. В чем дело? Тяжелая артиллерия российского бизнеса разглядела в тени парковых аллей доселе скрытые коммерческие цели?
Весной завсегдатаи «Живого Журнала» принялись бурно обсуждать события, разворачивавшиеся в Парке культуры имени Горького. На многочисленных фотографиях, которыми блогеры снабжали свои записи, бульдозеры уверенно крушили аттракционы и кафе. Как всегда, завязалась дискуссия. Одни пользователи склонялись к выводу, что убогую, морально и физически устаревшую инфраструктуру давно пора похоронить. Другие же объединились под лозунгом «Руки прочь от развлечений».
Отчасти ситуацию прояснило выступление нового гендиректора ЦПКиО Сергея Капкова: аттракционы действительно решено демонтировать, поскольку они «убивают историческую планировку» парка. Капков подчеркивал, что решение о сносе каруселей и объектов общепита было принято на городском уровне, а новый менеджмент парка лишь воплощает в жизнь поставленные мэрией задачи.
Общественность заинтересовалась и судьбой предпринимателей, оказывавших услуги в сфере культурного отдыха. Будут ли им предоставлены компенсации? А может быть, они согласились приостановить работу в обмен на обещания преимущественного участия в будущих конкурсах? Все оказалось куда проще. Весной столичная прокуратура провела проверку, в ходе которой выяснилось: около двух сотен арендаторов ЦПКиО им. Горького незаконно владеют аттракционами и кафе. «С ними мы будем либо договариваться и делать все по закону, либо судиться», — уверенно прокомментировал перспективу Сергей Капков. Мало того, по словам Капкова, арендаторы приносят вверенному ему объекту сплошные убытки — около 32 млн рублей в год.
Похоже, самый известный столичный парк отдыха оказался точной, пусть и уменьшенной копией «бизнеса по-московски» эпохи Юрия Лужкова. Очевидно, что гордиев узел, связанный из непрозрачных схем, теневых отношений и закулисных договоренностей нужно рубить, чем и занимаются ныне недавно назначенный мэр и новый директор ЦПКиО. Однако задача усложняется необходимостью учитывать интересы как горожан, так и бизнеса.
Сергей Капков, занявший свой пост в начале 2011 года, обещает тщательно разобраться в клубке унаследованных отношений между прежней администрацией и арендаторами. Впрочем, куда важнее сегодня решить другую задачу — определить форматы сотрудничества с инвесторами на перспективу. В том числе с инвесторами крупными.
В начале года появились предположения, что реконструкцией ЦПКиО могут заняться структуры Романа Абрамовича. Однако позже стало известно, что интересуется он не всем парком, а лишь его частями. В частности, сообщалось о планах реконструкции знаменитого «Шестигранника», который после окончания работ мог бы занять центр современного искусства «Гараж» Дарьи Жуковой, опекаемой бизнесменом.
Окончательного, детального проекта новой парковой архитектуры пока нет. Однако эксперты уверены: если ЦПКиО (а равно и другие столичные парки отдыха) удастся избавить от шлейфа прежних полулегальных коммерческих отношений, вложения со стороны серьезных инвесторов вполне возможны. «Переговоры об этом уже ведутся с целым рядом финансовых и бизнес-групп, хотя до сих пор окончательных контрактов не подписано», — говорит источник «Бизнес-журнала» в банковской сфере. Да и Сергей Капков в своих интервью уже не раз отмечал: часть затрат возьмет на себя город, однако от сотрудничества с инвесторами руководство парка отказываться не будет.
При этом уже сегодня ясно, что попыток превратить Парк Горького в этакий «Диснейленд», до отказа набитый высокотехнологичными аттракционами, предприниматься не будет. А вот появление современного летнего кинотеатра (инвестициями в этот проект интересуется Александр Мамут), цирка и других объектов культурного назначения — вопрос, скорее всего, решенный. «Мы хотим превратить ЦПКиО в тихий европейский парк», — поясняет Сергей Капков. Из аттракционов же планируется оставить лишь колесо обозрения да несколько детских площадок.
Общий объем инвестиций в реконструкцию ЦПКиО им. Горького оценивается примерно в $2 млрд (60 млрд рублей). Какая часть этих вложений ляжет на плечи инвесторов, пока не известно. Однако позицию крупного бизнеса уже можно считать достаточно четко сформулированной (мотивы — как коммерческие, так и политические — в данном случае вторичны). Так что, по оценкам наблюдателей, доля частных капиталов в общем объеме расходов на реконструкцию парка составит не менее 50%.
Столичные власти намерены перекраивать парки отдыха с прицелом на людей среднего и старшего возраста, которых давно уже не тянет истошно вопить, носясь вверх и вниз по «американским горкам»? Вовсе нет. Без аттракционов москвичи не останутся. По крайней мере в будущем.
Еще весной стало известно, что корейская Lotte Group (владеет торговым центром и гостиницей на Новом Арбате) начала поиск участка в Москве площадью 15 га для возведения парка развлечений Lotte World. Объем инвестиций в этот проект может составить, по предварительным подсчетам, $400 млн. Как утверждают участники рынка недвижимости, подходящий участок пока не найден, однако компания продолжает тщательно изучать предлагаемые территории.
Lotte Group уже рассматривала вопрос об инвестициях в московские парки развлечений. Еще в 2007 году компания разработала концепцию застройки 4 га в Мневниках, где планировалось разместить масштабный «Парк Чудес». Однако c началом кризиса проект был заморожен, и к идее создания в Москве крупного развлекательного объекта корейцы вернулись только теперь. Напомним: Lotte Group не новичок на рынке развлечений. Компания управляет одним из самых успешных парков мира, Lotte World в Сеуле, выручка которого в 2008–2009 годах составила около $4 млрд.
Эксперты подчеркивают: по сравнению с другими инвесторами Lotte Group обладает богатым опытом управления подобными активами. Однако у других игроков, как отмечает один из консультантов, «за спиной огромные финансовые ресурсы и поддержка со стороны правительства Москвы».
Конкуренты у Lotte Group и правда серьезные. Так, Crocus Group Араса Агаларова проявила интерес к реконструкции парка «Сокольники» в Москве, оценив суммарный объем инвестиций в 25–30 млрд рублей (около $1 млрд). По данным экспертов, Агаларова интересует прежде всего возведение на территории парка или в непосредственной близости крупного торгового центра, что сделало бы экономически оправданными вложения и в обновление «Сокольников». Впрочем, в самой Crocus Group эти сведения пока не комментируют.
Заметим: «Сокольники» не единственный парк, инвестициями в который интересуется Арас Агаларов. Весной на рынке недвижимости активно обсуждались слухи о том, что бизнесмен рассматривает возможность участия в реконструкции ВВЦ (в этом проекте уже заняты владельцы торгового центра «Европейский» и гостиницы «Украина» Зарах Илиев и Год Нисанов). По мнению экспертов, Crocus Group интересуется выставочной частью ВВЦ (что вполне логично, учитывая опыт Агаларова в этом сегменте), тогда как Нисанов и Илиев могли бы заняться «остальными объектами».
Суммарный объем инвестиций в обновление выставочного центра оценивается в $4,3–4,5 млрд, из которых на частные средства придется более 80%. О том, что реконструкция выставки прежних достижений придирчиво контролируется «на самом верху», свидетельствует тот факт, что совет директоров комплекса до сих пор возглавляет первый вице-премьер Игорь Шувалов. Впрочем, концепция развития ВВЦ все еще находится в стадии доработки, так что окончательной версии плана пока нет.
Последним парком, который заинтересовал крупных инвесторов, стали «Фили», занимающие площадь в 266 га. Инвестором этого комплекса стал ТД «Шатер», подконтрольный председателю Союза грузин России Михаилу Хубутии. Эта компания уже давно является заметным игроком на московском рынке недвижимости: структуры Хубутии управляют ТВЦ «Манеж» и «Гостиный двор» в центре Москвы, а также владеют двумя отелями. А весной стало известно, что «Шатер» планирует возвести еще один отель, теперь уже поблизости от Храма Христа Спасителя (ожидается, что управлять гостиницей будет сеть Hilton).
По оценкам, в развитие Филевского парка потребуется вложить около $600 млн, из которых $100 млн готов инвестировать именно ТД «Шатер». «Мы понимаем, что быстро вернуть деньги не удастся, но для нас это более глобальное начинание, позволяющее сделать интересный и социально значимый проект», — пояснил представитель компании.
Итак, суммарный объем инвестиций в реконструкцию только пяти столичных парков оценивается в $8,3 млрд. И это замечательно. Но как планируется возвращать вложенные средства?
Обещанные Собяниным 15 млрд рублей до конца 2011 года (и, возможно, очередные бюджетные транши в будущем) не выглядят достаточно аппетитной наживкой, способной привлечь крупных инвесторов к участию в таких проектах. Скорее уж эти деньги могли бы послужить приманкой для малого и среднего бизнеса (скажем, в формате частно-государственного партнерства) — рестораторов и операторов отдельных сегментов рынка развлечений.
— 15 миллиардов рублей — это большая сумма для того, чтобы сделать парки более привлекательными визуально, — говорит гендиректор NAU Becar Давид Годшо, — но недостаточная для того, чтобы сделать из парков коммерческие проекты, приносящие реальный доход.
Одна из версий: неожиданную тягу инвесторов в городские парки следует считать элементом более масштабной игры. «Озвученные проекты по реконструкции ряда парков Москвы вряд ли когда-либо окупятся даже при наличии компенсации части вложений со стороны города, — уверен старший консультант группы «НЭО-Центр» Андрей Поздеев. – Но участие инвесторов в таких проектах будет весомым фактором при выделении тем или иным бизнес-структурам преференций от лица правительства Москвы».
Правда, глава Penny Lane Realty Георгий Дзагуров все-таки считает, что окупить такие проекты можно, пусть и не скоро: «Объем вложений не позволит инвесторам рассчитывать на быстрый возврат средств, так что период окупаемости составит десять, а скорее даже пятнадцать лет». Между тем Давид Годшо считает, что вложения в реконструкцию крупнейших парков отдыха можно вернуть за 7–10 лет. Однако чем больше парк, тем дольше придется ждать точки окупаемости. Следуя той же логике, участники рынка развлечений ограничивались лишь небольшими «островками» в крупных торговых центрах, что позволяло добиться прогнозируемого возврата инвестиций за счет мощного потока клиентов, генерируемого торговой составляющей таких объектов.
— В отличие от арендного бизнеса, — объясняет вице-президент компании GVA Sawyer Эвелина Павловская, — где давно сложились основные группы «типовых» арендаторов, парки развлечений — это пока еще «темные лошадки» для российских инвесторов. Нет ни специализированных арендаторов, формирующих постоянный, а главное — высокий денежный поток, ни опыта самостоятельной организации и эксплуатации таких объектов.
Тем не менее зарождающаяся парковая индустрия столицы обладает явным потенциалом роста. Особенно если учесть, что полноценные тематические парки развлечений (да просто современные центры развлечений, наподобие голландского «Эфтелинга») в нашей стране практически отсутствуют. В мире же этот сегмент демонстрирует неплохие результаты. Так, в 2010 году Walt Disney Parks and Resorts, владеющая долями во всех Диснейлендах мира, по собственным данным, заработала $10,7 млрд. По прогнозам американской компании Global Industry Analysts, к 2015 году объем мирового рынка тематических парков может достичь $29,5–30 млрд. Правда, более или менее точно оценить объем этого рынка в России эксперты «Бизнес-журнала» пока затрудняются, ссылаясь на отсутствие успешных аналогов в нашей стране.
Первые попытки создания таких парков предприняла компания «Парк Девелопмент», принадлежащая предпринимательнице Ирине Сергеевой. Однако начавшееся в Калининграде, Омске и ряде других городов строительство было приостановлено из?за кризиса. Правда, осведомленные источники утверждают, что Сергеева надеется вернуться к реализации этих планов и завершить начатые проекты, попутно запуская новые.
«Сегодня парки отдыха и развлечений активно обновляются, реконструируются и совершенствуются, поэтому мы ждем бурного развития этой индустрии», — утверждает директор отдела оценки Colliers International Татьяна Тикова. Но… «Говорить о какой-либо тенденции развития паркового хозяйства силами частных инвесторов еще рано, — призывает к взвешенным оценкам Андрей Поздеев. — Так, в Москве очевиден пока лишь интерес отдельных структур, стремящихся к долговременному сотрудничеству с новой администрацией города».
Каковы перспективы обновления паркового хозяйства столицы для малого и среднего бизнеса? Большинство участников рынка сходятся во мнении: реконструкция подобных территорий принесет пользу не только городу, но и небольшим компаниям, действующим в узких нишах. До недавнего времени попасть в крупнейшие городские парки со своими товарами и услугами «со стороны» было практически невозможно: схемы сдачи площадей в аренду оставались предельно непрозрачными, так что контракты получали арендаторы, близкие к менеджменту парков. Поэтому нынешняя расчистка завалов может пойти на пользу всем. Продажей попкорна, сладкой ваты и воздушных шаров ни Абрамович, ни Агаларов пока не интересуются.