Журнал «Парадный квартал» традиционно к выставке «МОЛЛ» подготовил обзор рынка коммерческой недвижимости Воронежа. Наша задача – представить участникам и посетителям выставки, специалистам со всей России и представителям зарубежных компаний, общую картину в цифрах и фактах.
За короткий период – буквально за пять лет – Воронеж прошел путь от полного отсутствия концептуальных торговых площадок до появления масштабных проектов с интересной концепцией, яркой архитектурой и амбициозными планами развития. При подготовке обзора рынка торговых объектов Воронежа мы обратились за помощью к отделу общественных связей Центрально-Черноземного банка СБ РФ.
В 2009-2010 годах в Воронеже открылись три знаковых объекта: ТРК «Арена» в Северном жилом массиве (бул. Победы, 23б, 65 000/45 000 кв.м), ТРЦ «Максимир» – в левобережной части города (Ленинский пр-т 174п, 109 000/60 000 кв.м) и первая очередь Торгового Центра в «Центре Галереи Чижова» на месте бывшего универмага «Россия» (ул. Кольцовская, 35, 71 250/28 700 кв.м).
Кроме этого, в центре города расположены пассаж «Солнечный рай» (ул. 20-летия Октября, 90, 18 500 кв.м), прошедший комплексную реконструкцию ТЦ «ЦУМ» (пр-т Революции, 38, 1770 кв.м), ТЦ «Петровский пассаж» (ул. 20 лет ВЛКСМ, 54а, 14 500 кв.м), ТЦ «Европа» (ул. 20-летия Октября, 123, 14 700/8100 кв.м) и ТЦ «Поиск» (ул. Среднемосковская, 12 000/8000 кв.м).
В Юго-Западном районе функционируют ТЦ «Армада» (ул. Героев Сибиряков, 65а, 15 000/7500 кв.м), ТЦ «Юго-Запад» (пр-т Патриотов, 3а, 12 000 кв.м).
В Северном жилом массиве – самом густонаселенном спальном районе Воронежа – действуют ТЦ «Аксиома» (ул. Лизюкова, 60, 12 300/8650 кв.м), ТРЦ «Московский проспект» (Московский пр-т, 129/1, 60 000/32 500 кв.м), ТЦ «Европа» (ул. Маршала Жукова, 15, 6000/4200 кв.м).
В Левобережной части Воронежа на сегодняшний день только два концептуальных торговых центра – упомянутый выше ТРЦ «Максимир» и ТЦ «Перекресток» – бывший ТЦ «Магнит» (Ленинский проспект, 156б, 7600 кв.м).
В стадии строительства находится вторая очередь Торгового Центра в «Центре Галереи Чижова» (ул. Кольцовская, 35, 68 000/30 000 кв.м, срок сдачи – ноябрь 2010 г.), Сити-парк «Град», расположенный вблизи трассы М4 «Дон» на въезде в Воронеж со стороны Москвы (Рамонский район, пос. Солнечный, ул. Парковая, 1, 209 200/130 950 кв.м, сдача – июль 2010 года), МФЦ «Атмосфера» (ул. Ф. Энгельса, 64а, 34 370 кв.м, сроки сдачи не определены). В числе заявленных проектов – строительство второй очереди ТЦ «Армада» в Юго-Западном районе.
Из продуктовых гипермаркетов необходимо выделить Метро Cash&Carry (Остужева, 56, 7400 кв.м), два гипермаркета «Линия» (ул. Переверткина, 7 и бул. Победы, 38; 15 000 кв.м, часть площадей сдаются в аренду), ТЦ «Вестер-Дружба» (ул. Домостроителей, 24, 16 250/9600 кв.м) и «Карусель» (ул. Космонавтов 27а, порядка 7000 кв.м).
Самый крупный специализированный торговый центр в Воронеже – ТЦ «Твой Дом» на Левом берегу (Монтажный пр-д, 2, 80 000 кв.м). Товары для строительства и отделки продают гипермаркет Castorama (пр. Патриотов, 45г, 12 000 кв.м), ТЦ «Территория» (ул. 9 Января, 302а, 7000 кв.м).
«Центральный дом мебели» (ул. Урицкого, 8500 кв.м) и ТЦ «Калинка» (ул. Лизюкова, 17а, 4730 кв.м) специализируются на продаже мебели и деталей интерьера. Стоит отметить, что в Воронеже выстроена развитая сеть мебельных магазинов и салонов, причем, охвачены все сегменты – от элитных до эконом-класса. Наиболее крупные объекты: Центр мебели «Гранд», «Мебель Черноземья», «Инваго», «Ангстрем», «Дятьково», «Мебельвилль», «Калипсо», «Браво», «Графская кухня», «Кристина», «Славия» и многие другие.
Специализированные «детские» торговые площадки представлены гипермаркетом игрушек «Бегемот» (ул. Владимира Невского, 48), детским торговым центром «Карапузик» (ул. Маршака, 18а) и ТЦ «Детский мир» (ул. Плехановская, 22). Отметим, что ТЦ «Детский мир» арендаторов меняет довольно часто – это объект на главной улице города, место «нахоженное» и привычное для воронежцев.
Необходимо также выделить крупные торговые объекты (локация – вне ТЦ), имеющие четкую специализацию. Как правило, они становятся своего рода центрами притяжения для магазинов сопутствующих товаров. В их числе: супермаркет отделочных материалов «СОМ» (ул. Лизюкова, 74, 1800 кв.м), «Старик Хоттабыч» (ул. Среднемосковская, 32б), сеть магазинов «Управдом», «Акватория», «АВС-электро» (в том числе, гипермаркет на ул. Текстильщиков), «Энкор». В городе работают несколько крупных гипермаркетов электроники и бытовой техники: «Эльдорадо» (Ленинский пр-т, 119а, ул. 9 Января, 68) и «Фенко» (ул. Генерала Лизюкова, 75а); компьютерные супермаркеты «РЭТ» (ул. Космонавтов, 29, ул. Никитинская, 42, ул. Лизюкова, 22), компьютер-центр «Кей» (ул Плехановская, 22). На ул. Среднемосковская, 32б работает гипермаркет «Спортмастер-ГИПЕл.
По информации, предоставленной журналу «Парадный квартал» Центрально-Черноземным банком СБ РФ, общая площадь действующих концептуальных торговых центров составляет порядка 550 000 кв.м (арендная – более 330 000 кв.м), кроме того в стадии строительства сегодня находятся еще почти 250 000 кв.м площадей (порядка 160 000 кв.м арендной площади).
Позицию банка в отношении емкости рынка и целесообразности строительства торговых центров в Воронеже обозначил Александр Слюсарев, начальник отдела общественных связей Центрально-Черноземного банка СБ РФ: «Мы считаем, что на текущий момент рынок торговых центров насыщен и в ближайшее время нет необходимости в строительстве новых объектов».
Из неконцептуальных торговых площадок нужно выделить специализированные объекты: Строительную ярмарку на окружной (ул. Холмистая), Ярмарку на ул. Донбасской и Северный авторынок. В Северном жилом массиве расположены два универсама по названию и неконцептуальных торговых центра по сути – «Молодежный» (ул. Генерала Лизюкова, 62) и «Северный» (ул. Жукова, 1). Нужно сказать, что в Воронеже вещевые рынки по-прежнему успешно конкурируют с торговыми галереями и ТЦ, наиболее крупные из них – Центральный, Юго-Западный и Остужевский. Крупные продуктовые рынки – Центральный и Речной.
Отметим также такое явление как открытие в городе цивилизованных рынков нового формата (крытый рынок «1000 мелочей», торговый двор «Соборный», рынок «Невский» и др.).
Значительная часть офисной недвижимости Воронежа – это перепрофилированные здания бывших НИИ. У них удачное расположение (на главных улицах), большая площадь, неплохое техническое состояние. Конечно, говорить о какой-то классности в этом случае сложно, хотя отдельные реконструированные объекты соответствуют категории «С» и «D». Действующего бизнес-центра класса «А» в городе нет, в стадии строительства находится БЦ «Премьер» (ул. Комиссаржевской, 22 000 кв.м, «А»). Современные бизнес-центры (новые либо прошедшие комплексную реконструкцию) представлены в сегменте «» и «В+». Мы не ставили перед собой цель охватить в своем обзоре всю офисную недвижимость – в городе очень много объектов. Обозначим наиболее крупные.
В центре располагаются: Деловой Центр в «Центре Галерии Чижова» (ул. Кольцовская, 35, 14 000 кв.м, «В+»), БЦ «БиК-1» (ул. Свободы, 14, «»), БЦ «БиК-2» (ул. Никитинская, 42, более 3500 кв.м, «»), БЦ «БиК-3» (ул. Фр. Энгельса, 25б, более 4000 кв.м, «»), БЦ «Этажи» (9 Января, 10 000 кв.м), БЦ «Капиталъ» (ул. Свободы, 69а, 4200 кв.м), БЦ «КристаллСити» (ул. Кирова, 4640 кв.м, «В+»), МФЦ «Бизнес-холл» (пр-т Революции, 1в, 10 488 кв.м), Деловой центр «Икар» (ул. Свободы, 73, 10 000 кв.м, «»), Бизнес-центр «АПЕКС» (ул. Платонова, 10 200 кв.м), БЦ «Парус» (ул. Платонова, 4, 5800 кв.м), БЦ «Арсенал» (ул. Арсенальная, 3, 5000 кв.м), офисное здание на ул. Пушкинская, 1 (4000 кв.м) и др.
В Коминтерновском районе находятся Бизнес-парк «Московский» (Московский пр-т, 4, 11 700 кв.м, «B+»), БЦ «Мегион» (пр-т Труда, 27 000 кв.м, «»), БЦ «Стандарт» (ул. Дружинников, 5б, 8 000 кв.м, «С1»), БЦ «Дельта» (ул. Дружинников, 10, 1500 кв.м), Офис-центр «Априори» (ул. Текстильщиков, 8б, 3400 кв.м), офисное здание по адресу Московский пр, 53 (6200 кв.м) и др.
На сегодняшний день продолжается строительство ряда высококлассных офисных зданий: БЦ «Коммерсантъ» (ул. Плехановская, 15 129 кв.м, «», сдача – II квартал 2010 года), МФК «Вита» (ул. Ленина, 104б, 18 000 кв.м, «В+», сдача I очереди – IV квартал 2010 г.), Деловой центр «Кирова, 11» (ул. Кирова, 11, 12 500 кв.м, «В+», сдача I очереди – май 2010 г.), БЦ «Столица» (Московский пр-т, район Автовокзала). В Бизнес-центре «Октябрьский» (ул. 20-летия Октября, 14 000 кв.м, «В+») уже введена в эксплуатацию первая очередь.
– На наш взгляд, в нынешней экономической ситуации арендные ставки будут достаточно стабильными: нет предпосылок для серьезного их роста, но и падения тоже вряд ли стоит ожидать. Нужно отметить, что даже в кризисный 2009 год те бизнес-центры города, стоимость офисных площадей в которых изначально не была искусственно завышена, смогли избежать значительного снижения ставок и сохранить заполняемость. Например, если говорить непосредственно о БК «Этажи», сегодня ставка стабильна по отношению к прошлому году, а заполняемость практически стопроцентна.
Гостиничная сеть Воронежа включает более 40 объектов. Из них только одна гостиница имеет категорию «5 звезд» – «Арт-Отель» (ул. Дзержинского, 5б, 56 номеров). Отель «Яр», в свою очередь, подтвердил соответствие категории «4 звезды» (491 км автодороги «Москва-Воронеж», 45 номеров). В числе наиболее крупных объектов нужно выделить Конгресс-Отель «Бенефит Плаза» (ул. Владимира Невского, 29, 133 номера), «АМАКС Парк отель» (Московский пр-т, 145, 136 номеров), отель премиум-класса в составе МФК «Петровский пассаж» (ул. 20 лет ВЛКСМ, 54а, 41 номер), гостиницы «БРНО» (ул. Плехановская, 9, 334 номера), «Россия» (ул. Театральная, 23, 59 номеров), «Дон» (ул. Плехановская, 8, 40 номеров), «Вояж» (ул. Старых Большевиков, 20/2, 32 номера), гостиницу Воронежской КЭЧ МВО (ул. Кольцовская, 2, 30 номеров), отель «Феникс» (ул. Кольцовская, 43, 28 номеров). Помимо названных, в ближайшее время должна быть введена в эксплуатацию гостиница в составе «Аквапарка» (ул. Остужева). Гостиницы есть и в проекте реконструкции железнодорожного вокзала «Воронеж-1».
– Если говорить о гостиницах и гостиничных комплексах, то их в Воронеже катастрофически не хватает. По расчетам в Генеральном плане города, их должно быть порядка 5700 номеров. На сегодня номерной фонд города составляет около полутора тысяч. Не создана правовая основа для развития сети малых гостиниц.
Размещение крупных гостиничных комплексов возможно в районе: пересечения улиц Большая Стрелецкая и Набережная Буденного, намыве у моста ВОГРЭС, у ДК «Кирова», у железнодорожного вокзала «Воронеж-1». Есть проектные предложения по строительству гостиниц по ул. Володарского и Ленинскому пр-ту (район Левобережной администрации).
Чтобы привлечь инвесторов, нужна открытость и информативность; городским уполномоченным службам необходимо сформировать свободные земельные участки, поставить на государственный кадастровый учет с указанием вида разрешенного использования с последующим предоставлением земельных участков в установленном законом порядке через торги. Это даст возможность инвестору оценить объемы вложений и значительно сократить сроки реализации проекта.
У Воронежа выгодное транспортно-географическое положение. Через территорию Воронежской области проходят транзитные железнодорожные магистрали, связывающие Москву и центральные области России с Северным Кавказом и Украиной, области Поволжья – с западными районами страны и странами нового зарубежья. Развита автомобильная и железнодорожная сеть, работает международный аэропорт «Воронеж».
Словом, есть все предпосылки для формирования сильного рынка логистики. Однако возможности эти пока реализованы в незначительной степени. Складских помещений в Воронеже достаточно много, но большая их часть располагается на территориях бывших промпредприятий и о классности этих объектов речи не идет. Современных же логистических комплексов, отвечающих мировым стандартам, в Воронеже всего два – это парк Direct Logistics (класс «А», I очередь – 23 000 кв.м, II очередь – 32 000 кв.м, ввод к эксплуатцию – II квартал 2010 года) и ЛК «Аэробус» (класс «А», 40 800 кв.м). Оба объекта находятся рядом друг с другом и непосредственно примыкают к трассе М4 «Дон» (район аэропорта).
Можно выделить еще несколько крупных комплексов: склад концерна «Сигма-опт» (заявленная категория – «А»-класс, ул. Новосибирская, 71), складской комплекс «Дивизион», (ул. 45-й Стрелковой дивизии, 259д, склад – 13 000 кв.м, открытая площадка – до 5000 кв.м). Значительную долю рынка занимают складские терминалы компании «ХимОптТорг».
— технопарк «Космос-Нефть-Газ» (ул. 9 Января, 180, площадь участка – 26 000 кв.м, объекты недвижимости – 100 000 кв.м, договор аренды с администрацией г. Воронежа от 01.10.2002 № 1456-02-09/мз, дата присвоения статуса – 25.04.2008, срок деятельности – 10 лет).
Особо нужно выделить областной проект – индустриальный парк «Масловский», ориентированный на крупное промышленное производство (машиностроение и металлообработка). Площадь участка I очереди освоения – около 350 га (в перспективе территория парка может быть расширена до 2300 га). Парк расположен на южной границе города Воронеж вдоль Юго-Восточной железной дороги и автодороги «Воронеж-Нововоронеж», есть выход на трассу М4 «Дон».
Кроме того, сегодня ведется строительство двух современных индустриальных площадок: индустриальной зоны RusLandGroup (трасса М4 «Дон», северное направление, 103,7 га) и индустриального парка «Перспектива» (Новоусманский р-н, с. Бабяково, 123 га).