Основная масса российских проектов на проходящей в Каннах выставке коммерческой недвижимости MIPIM была представлена регионами. Состав российской делегации был не таким представительным, как раньше. Но это объяснимо: MIPIM теперь воспринимается россиянами как деловое мероприятие, а не светский раут.
За несколько дней до открытия MIPIM-2011 в российском девелопменте произошло знаменательное событие — глава столичной Mirax Group Сергей Полонский заявил, что бренд «Миракс» прекращает существование, а себя попросил больше не считать бизнесменом. Именно Полонскому принадлежит знаменитая фраза «У кого нет миллиарда, тот идет в ж…». Сказано это было именно на MIPIM в марте 2008 года, в разгар спекулятивного бума на столичном рынке недвижимости. Три года спустя тренд принципиально изменился.
В отсутствие таких завсегдатаев MIPIM как Юрий Лужков и Владимир Ресин , на нынешней выставке основной тон в российской делегации задавали региональные проекты. Об этом свидетельствует хотя бы программа официальных мероприятий. Главными спикерами ключевой «российской» дискуссии первого дня «Россия: время сейчас!» были свердловский и калужский губернаторы Александр Мишарин и Анатолий Артамонов . Первый представлял крупный комплексный проект в сфере жилищного строительства — возведенный группой «Ренова» в Екатеринбурге квартал «Академический». А второй рассказывал об опыте привлечения инвестиций в глубоко депрессивный регион, каковым Калужская область была еще 15 лет назад. Теперь же ставят в пример того, как надо работать с иностранным капиталом.
В проходившем в соседнем зале круглом столе «Россия: инвестируй в лучшее» солировал мэр Краснодара Владимир Евланов . Содержание его доклада оказалось созвучным одной из главных тем, которая обсуждалась на MIPIM в этом году — устойчивое развитие городов. Во второй день выставки в каннском Дворце фестивалей прошла презентация горнолыжного кластера Северного Кавказа, свои инвестпроекты продемонстрировали Нижегородская, Ивановская и Свердловская области. Впервые отдельным стендом выступила Астрахань, спозиционировав себя как каспийскую столицу России (другая каспийская столица — Баку — была в этом году среди ключевых экспозиций городов).
На этом региональном фоне явную нехватку привычных московских проектов с видимым удовольствием восполняла делегация Санкт-Петербурга. Дискуссии и презентации на стенде северной столицы три дня подряд шли фактически в режиме нон-стоп. Москва в официальной программе в третий день выставки презентовала лишь инфраструктуру международного финансового центра. Мероприятие проходило вполне камерно и в присутствии в основном соотечественников — параллельная презентация Лиона собрала куда больше гостей.
Вместе с тем, в сравнении с прошлыми годами, в российской делегации было сравнительно немного первых лиц. «В этом году в выставке участвовало всего три губернатора — свердловский, калужский и волгоградский, а в 2006 году их было 43», — поделился наблюдениями губернатор Волгоградской области Анатолий Бровко . Но, по его мнению, о том, что регионы перехватили инициативу у Москвы, говорить пока рано: «Москва представляет себя на MIPIM 20 лет, и многим регионам, в том числе и нашему, необходимо учиться, как участвовать в этой серьезной выставке». С другой стороны, отсутствие политического и делового истеблишмента свидетельствует скорее о том, что после кризиса MIPIM существенно меняет формат. «Этот MIPIM отличается от прежних тем, что здесь нет массовки. Вместо этого появился точечный интерес инвесторов, которые хотят принят участие в конкретных проектах», — говорит мэр Анапы Татьяна Евсикова .
Директор MIPIM Филиппо Реан оценил итоги выставки как «возвращение к умеренному оптимизму». «Два года подряд мы говорили о политике, об экономике, да о чем угодно, потому что на рынке не было сделок. Сегодня инвесторы вернулись», — резюмировал Реан на итоговой пресс-конференции. При этом, по его мнению, присутствие на выставке в качестве главных спикеров таких ведущих мировых экономистов как нобелевский лаyреат Джозеф Стиглиц или Нуриэль Рубини (выступали, соответственно, в прошлом и нынешнем году), свидетельствует о том, что рынок недвижимости стал включаться в макроэкономический контекст. Из российских проектов директор MIPIM отметил прежде всего презентацию олимпийских объектов Сочи: «MIPIM все больше становится площадкой, где города презентуют свои спортивные события — недавно это был Лондон, теперь Сочи».
Филиппо Реан полагает, что MIPIM вообще предоставляет хороший шанс нестоличным городам, поскольку многие инвесторы стремятся диверсифицировать свои вложения и столицами их интересы уже не ограничиваются. В этом году, по мнению г-на Реана, наиболее продуктивную работу проделали Бирмингем, Манчестер, Лион и Лилль — иными словами, россиянам есть у кого учиться. «Между российскими регионами идет жесткая конкурентная борьба, поэтому регионам участвовать в этой выставке абсолютно необходимо. Сидя дома, регион не получит инвесторов, поэтому нужно показывать себя и предлагать индивидуальные идеи, интересные инвесторам», — объясняет причины присутствия своего региона на MIPIM Анатолий Бровко.
Для федеральных чиновников нынешний MIPIM стал прежде всего возможностью презентовать новые проекты в сфере жилищного строительства — в соответствии с велением времени, опять же, в эконом-классе. Генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман полагает, что ключевым посткризисным трендом российского рынка недвижимости является именно быстрый рост строителства жилья эконом-класса (в ценовой категории в районе 30 тыс. рублей за кв. метр), прежде всего, в регионах. «В ближайшие пять и более лет Москва и Московская область перестанут быть низкорисковыми с точки зрения жилого строительства — московское правительство не стремится форсировать строительство жилья без транспортной, социальной и энергетической инфраструктуры. Это означает, что часть платежеспособного спроса перетечет в субъекты вместе с инвесторами и девелоперами», — поясняет Браверман. Негативным трендом рынка, по его мнению, является ориентированность покупателей жилья на квартиры в многоэтажных домах, в связи с чем возглавляемый им фонд планирует стимулировать спрос на малоэтажное жилье эконом-класса и предоставлять господдержку девелоперам соответствующих проектов. По оценке фонда, потребность в жилье эконом-класса в России сегодня составляет 22 млрд кв. метров, а подтвержденный спрос, сконцетрированный примерно в 30 регионах, оценивается в 240 млрд рублей. Заместитель министра регионального развития Константин Королевский заявил, что в 2015 году его ведомством ожидается ввод 90 млн кв. метров жиля против 58 млн в 2010 году, а к 2020 году — 140 млн кв. метров.
Что касается иностранных инвесторов, то к призыву идти в российские регионы они отнеслись неоднозначно. «В предыдущем цикле рынка (2005-2008 годы) те иностранные инвесторы, которые не смогли войти в столицы, пошли в регионы. В качестве примера можно привести «Атриум Палас отель» в Екатеринбурге, — отмечает Джеймс Корриган , руководитель управления недвижимости компании «ВТБ Капитал». — Однако в начале нового цикла их внимание вновь переключилось на столицы». По мнению г-на Корригана, привлекательность сектора российской жилой недвижимости для иностранных инвесторов низка потому, что на этом рынке пока слишком мало публичных компаний. Вместе с тем эксперт отмечает и новые тренды: интерес к вложениям в российскую коммерческую недвижимость появился у иностранных пенсионных фондов, а суверенные фонды арабских стран делают все больше прямых вложений, чего не наблюдалось до 2008 года. «В этом году мы не увидим больших инвестиций, — резюмировал г-н Корриган. — Рынку нужна крупная сделка, которая станет сигналом для остальных». Управляющий директор «Хайнс Россия» Ли Тимминс считает, что сегодня самое время возвращать инвесторов в Россию, несмотря на скептическое отношение к стране после кризиса. В подтверждение этого г-н Тимминс заявил, что его компания намерена в ближайшие три-четыре года инвестировать в Россию 70 млн долларов.
Российские эксперты не столь оптимистичны. «За исключением нескольких китайских компаний, я не обнаружил никого, кто покупал бы недвижимость в Москве в прошлом году, — заявил во время традиционного «Русского завтрака» партнер Baker & McKenzie Константин Кузин . — Сегодня на рынке реально присутствуют только долгосрочные игроки». «Россия больше не является частью BRIC, она перешла в разряд становящихся рынков», — констатирует управляющий партнер Investment Management Group Максим Кунин . Что касается регионов, то основных проблем для крупных инвесторов здесь три — небольшое количество подготовленных площадок, слабые возможности контроля за реализацией проектов и малая емкость регионалных рынков: «В отдельно взятом региональном центре сложно выполнить более чем один проект, поэтому мы концентрируем свою деятельность в Москве», — поясняет первый вице-президент ЗАО «Промсвязнедвижимость» Дмитрий Ермолов . В Россию можно инвестировать, но если вы знаете, как это делать — таким было резюме «Русского завтрака».